Propriétaires bailleurs: tout ce qui change en 2017

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Cette année encore, de nombreuses mesures législatives et réglementaires viennent modifier le régime fiscal et les obligations des bailleurs qui louent un logement.

Les propriétaires bailleurs sont «visés» par les pouvoirs publics dans le domaine du logement. Les marges de manoeuvre des bailleurs s’amenuisent d’année en année.

Parmi les principales mesures les concernant, il y a le «Cosse ancien». C’est un nouveau dispositif d’incitation à la location, qui vient se substituer aux dispositifs «Borloo ancien» et «Besson ancien».

Il met en place une déduction spécifique sur les revenus fonciers pour les propriétaires mettant en location des logements dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31décembre 2019. La durée de cette convention avec l’Anah est de six ans. Elle peu être portée à neuf ans en cas de travaux subventionnés. La déduction varie entre 15 et 70 % des revenus fonciers, voire 85% pour les logements - quelle que soit leur localisation - loués dans le secteur intermédiaire, social ou très social, à un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement de personnes défavorisées.

Les bénéficiaires sont donc des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de société civile immobilière (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu. Les locations ouvrant droit à l’avantage fiscal sont des logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou une personne déjà en place dans le logement, sauf en cas de renouvellement de bail. Elle ne peut pas profiter à un membre de la SCI. Le logement doit être loué pendant toute la période de la convention et est soumis à un plafond de loyer et de ressources du locataire.

Ce dispositif concerne les zones A, Abis, B1, B2. La zone C est exclue.

Taux variant selon le lieu de situation et le type de conventionnement
Dispositif  
Cosse
Ancien
Zone Conventionnement à loyer intermédiaire Conventionnement à loyer intermédiaire
A bis / A  30 % 70 %
B1
B2 15 % 50 %
C

Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne ;
Zone A : l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et la partie française genevoise.
Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ouLa Rochelle, la Corse.
Zone B2 : villes de plus de 50.000 habitants.
Zone C : le reste du territoire.

 

Permis de louer

Un décret du 21 décembre 2016, en application de la loi Alur du 24 mars 2014 permet aux communes, à compter du 1er janvier 2017, d’imposer un contrôle aux bailleurs privés souhaitant louer un logement vide ou meublé. Cette mesure est créée pour lutter «dans les cas présentant une proportion importante d’habitat dégradé».

Les bailleurs devront, une fois le logement loué, faire une déclaration de bail dans les quinze jours suivant la location, voire en amont de la location et demander une autorisation préalable. La location pourra être conditionnée à des travaux ou tout simplement être refusée. Les propriétaires contrevenants se verront exposer à une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 €.

Ce dispositif se fera au choix des mairies ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), qui ont le droit de déterminer des zones géographiques où une «autorisation préalable de mise en location» sera nécessaire.

 

Diagnostics immobiliers

De nouvelles dispositions augmentent les obligations du bailleur. Comme cela était déjà exigé lors de la vente, les propriétaires de logements vides ou meublés, loués au titre de résidence principale, devront fournir à leurs locataires, à partir du 1er juillet 2017, deux nouveaux diagnostics. Il s’agit de ceux relatifs à l’électricité et au gaz.

Sont concernés par cette nouvelle mesure, les logements dans un immeuble collectif, dont les installations ont plus de quinze ans et dont le permis a été délivré avant le 1er janvier 1975. Les autres logements seront concernés à partir du 1er janvier 2018. Ces diagnostics seront valides six ans, contre trois ans pour une vente.

 

Meublé saisonnier et RSI

La location meublée de courte durée devient encore plus contraignante. Si les revenus annuels tirés de la location meublée occasionnelle dépassent 23.000 €, et dès lors que le logement s’adresse à une clientèle y effectuant une journée, un week-end, une semaine ou encore un mois, à la condition que ces personnes n’y élisent pas domicile principal, le bailleur doit s’affilier au RSI (régime social des indépendants) à compter du 1er janvier 2017.

Le propriétaire devra verser les cotisations sociales correspondantes, sauf option de sa part pour le régime général et sous certaines conditions. Cette mesure ne s’applique pas aux chambres d’hôtes.

En tout cas, les pouvoirs publics cherchent à encadrer les particuliers «non déclarés», qui louent comme des professionnels par le biais de plates-formes numériques de réservation (par exemple Airbnb), et qui se soustraient aux obligations sociales et fiscales.

 

Revenus meublés: 100% Bic

Les revenus tirés de la location meublée occasionnelle (location d’une pièce dans la résidence principale, par exemple) relèvent désormais des Bic (bénéfices industriels et commerciaux) à compter des revenus perçus en 2017, donc pour la déclaration des revenus 2018.

Actuellement, les profits provenant de la location de meublé à «titre habituel » relèvent des Bic. Lorsque la location est exercée à «titre occasionnel », les revenus étaient jusqu’alors considérés comme des revenus fonciers.

Désormais, la qualification des revenus tirés de la location meublée ne dépend plus du «caractère occasionnel ou habituel». Cette mesure vient pallier à la difficulté de l’appréciation au cas par cas du caractère habituel ou occasionnel de la location meublée. Seuls les revenus tirés de la location nue demeurent imposables en revenus fonciers.

 

Autres mesures

La réduction d’impôt «Censi-Bouvard » pour les résidences pour étudiants, seniors et Ehpad, est prorogée pour un an, à paramètres inchangés, sauf pour les investissements dans des résidences de tourisme. S’agissant des résidences de tourisme, il est créé une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d’adaptation aux personnes handicapées, votés en assemblée générale de logements de plus de quinze ans.

La réduction d’impôt sera égale à 20% des travaux retenus dans la limite de 22 000 € pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. La réduction d'impôt «Duflot-Pinel» est, elle, prorogée jusqu'en 2017 et étendue à certaines communes en zone C.

Le crédit d’impôt pour les primes d’assurance contre les loyers impayés est supprimé à compter du 1er janvier 2017 pour la simple raison que ces primes sont déjà déductibles du revenu global des bailleurs.

Par ailleurs, la déduction des travaux de grosses réparations du revenu global réalisés par les nus propriétaires ne sera plus déductible, compte tenu que cette disposition conduit à une inégalité avec les propriétaires. La réduction «Malraux», quant à elle, concernant les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains (sites patrimoniaux remarquables : SPR) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location. Le plafond pluriannuel passe de 100.000 € à 400.000 € sur quatre ans.

Stéphane Lefever

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