Indivision, l’unanimité n’est pas toujours nécessaire

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Après le décès, les héritiers se retrouvent bien souvent en indivision. Pour éviter les conflits et garantir la conservation des biens, il est nécessaire de bien connaître les règles de gestion de l’indivision.

Les biens laissés par le défunt forment une masse indivise en présence d’au moins deux héritiers. Chacun est propriétaire d’une fraction «non individualisée» des biens composant la succession.

C’est pourquoi, dans une indivision, il faut distinguer les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire (actes conservatoires), ceux ne demandant que la majorité des deux tiers (actes de gestion) et, enfin, ceux requérant l’unanimité (actes de disposition).

Les actes conservatoires

Ils concernent tous les travaux nécessaires à la conservation des biens. Tout indivisaire peut décider de faire des travaux sur le bien indivis, sans avoir l’accord des autres indivisaires, si ces travaux se révèlent nécessaires à la conservation du bien (par exemple, la réparation d’une toiture).

Pour cela, il peut employer des fonds indivis qu’il détient ou encore avancer les frais sur ses fonds propres et obtenir le remboursement lors du partage. Il peut aussi demander l’autorisation au tribunal d’utiliser les fonds indivis détenus par des tiers ou d’obliger les indivisaires à faire les dépenses avec lui.

Les actes de gestion ou d’administration

Afin de simplifier le fonctionnement de l’indivision, la majorité des deux tiers suffit pour les actes d’administration de l’indivision: travaux d’entretien et de réfection, remplacer une chaudière défectueuse; pour la conclusion ou le renouvellement des baux d’habitations, (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal) ; pour la vente de biens mobiliers indivis (actions, meubles, voiture…) afin de payer les dettes et les charges de la succession, à la condition d’en informer les co-indivisaires.

On peut aussi opérer à la désignation d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers comme mandataire général pour administrer le bien. Il peut arriver qu’un seul indivisaire détienne les deux tiers des parts del’indivision. Dans cette hypothèse, il prend seul les décisions sans être tenu d’informer les autres indivisaires.

Ce principe de la majorité des deux tiers ne règlera pas les situations de blocage dans les indivisions à deux. Les indivisaires qui ont effectué des actes de gestion à cette majorité doivent en avertir les autres indivisaires. A défaut, ces actes ne leur seraient pas opposables.

Les actes de disposition

Ce sont les actes les plus «graves» tels que la vente des biens, la conclusion ou le renouvellement des baux ruraux, commerciaux, artisanaux, industriels ou la prise d’une hypothèque. Ces décisions impactent directement sur le sort des biens. C’est pourquoi l’unanimité reste obligatoire.

A cela, une exception, celle de l’article 815-5-1 du code civil qui permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de revendiquer devant un notaire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le mois qui suit, le notaire doit signifier par voie extrajudiciaire cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le no - taire doit le constater par procèsverbal, soit de difficultés, soit de carence.

Ensuite, le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette vente s’effectue par licitation. Elle est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. Il n’est pas toujours facile de gérer une indivision, car elle est souvent source de discordes.

C’est pourquoi en anticipant sa succession ou en l’organisant, il est toujours possible d’éviter cette situation à des héritiers. Evidemment, cette anticipation est à faire au cas par cas. Pour garder une propriété familiale, on optera pour une société civile immobilière par exemple ; établir une donation entre époux pour laisser le choix au conjoint survivant d’opter aux différentes options ; créer une société civile d’exploitation agricole pour pérenniser l’entreprise familiale lorsqu’il y a plusieurs enfants ; rédiger un testament pour répartir son patrimoine ; changer son régime matrimonial en communauté universelle pour préserver la gestion du patrimoine par exemple.

Voilà un tas de suggestions qu’il ne faut pas hésiter à réfléchir et à mettre en oeuvre, afin de limiter les conflits à venir.

Stéphane Lefever

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