Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire

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Lorsqu’il y a démembrement de propriété, ce bien est divisé entre le nupropriétaire et l’usufruitier. Intéressante fiscalement, la donation de nuepropriété a de quoi séduire. Une pratique fréquente pour préparer la transmission, mais à manier avec précaution.

Lors du démembrement d’un bien, l’usufruitier a droit à l’usus et au fructus, c'est-à-dire la jouissance du bien. Il jouit temporairement d'un bien dont une autre personne en a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation. L’usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus.

En contre partie, il doit prendre en charge les dépenses d’entretien courantes au sens de l’article 605 du code civil (réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, du ravalement, du remplacement des portes et des fenêtres, du remplacement d’une chaudière…).

Bien souvent, l’usufruit est viager, il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Tel est le cas, notamment, de l’usufruit du conjoint survivant.

L’usufruit peut aussi être temporaire et prévu pour une durée fixe (5 ans par exemple), dans ce cas, le nu propriétaire récupère alors son bien au terme du délai fixé.

Il peut arriver parfois que l’usufruitier supporte des charges qui incomberaient logiquement au nu propriétaire, dépenses de grosses réparations. Il peut alors les déduire de ses revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut venir s’imputer sur le revenu global.

Exemple: Monsieur Picard, âgé de 50 ans, donne 20 hectares de terre qui lui appartiennent en propre à ses deux enfants. Il souhaite garder l’usufruit. Le notaire a évalué les terres à 6.000 euros/l’hectare, soit un montant total de 120.000 euros. La valeur fiscale des biens donnés sera de 120.000 €, valeur en toute propriété, auquel, il faudra déduire, la valeur de l’usufruit, soit 60% (voir tableau), compte tenu de l’âge du donateur, ce qui représente une somme de 72.000 €.

La valeur des biens donnés en nu propriété est donc de 48.000 €, soit pour chacun des enfants 24.000 €, qui bien souvent n’ouvre pas droit au paiement de droits de mutation, compte tenu des abattements. La valeur de l’usufruit de 72.000 € ne sera jamais taxée de droits de mutation, sauf si l’usufruitier envisage de faire une donation de son usufruit de son vivant.

Après le décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteindra et les enfants deviendront pleinement propriétaire des terres, sans aucun droit à acquitter.

 

Le nu propriétaire à l’abusus

Le nu propriétaire dispose de l’abusus, autrement dit du droit d’aliéner le capital. C’est un droit perpétuel. Le nu propriétaire doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil: remplacement de la toiture, remplacement de murs, des fenêtres, en fin de compte, tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l’immeuble.

En contrepartie, jusqu’en 2016, ces dépenses de grosses réparations étaient imputables sur les revenus fonciers procurés par les autres immeubles détenus en pleine propriété, ou prise en compte sous la forme d’une déduction de charges dans la limite de 25.000 € par an, (le surplus étant étalé pendant les dix années suivantes) pour ceux qui ne disposent pas de revenus fonciers.

Mais, depuis le 1er janvier 2017, cette déduction a été supprimée.

 

Gestion du bien

L’usufruitier ayant la jouissance du bien démembré, il peut l’habiter, le louer. S’il le loue, il en tire des revenus fonciers. Mais qu’il soit loué ou non, un immeuble comporte les charges qui doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire.

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter: si l’usufruitier laisse à disposition du nu propriétaire l’usage du bien, il ne pourra déduire les charges, en l’absence de revenus; s’il loue au nu propriétaire à un prix trop en dessous du marché, il ne pourra déduire ses charges; s’il renonce aux loyers au profit du nu propriétaire, il y aura une double imposition, sur l’usufruitier et sur le nu propriétaire.

Pour la signature d’un bail rural ou d’un bail commercial dont le bien est démembré, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer ensemble. Par contre, pour un bail d’habitation, l’usufruitier seul choisit librement son locataire, à la condition que le bail ne dépasse pas neuf ans. Pour le cas d’une vente, il faut l’accord des deux.

Par contre, la vente de la nue-propriété peut être réalisée par le propriétaire seul. En fin de compte, le nu-propriétaire est titulaire d’une promesse: à la fin de l’usufruit, il sera titulaire de la pleine propriété.

Bien souvent, dans certains cas, une maison habitée par les parents qui sont usufruitiers réalisent des travaux de gros oeuvre (toiture, réfection des murs, …). Dans ce cas, la loi prévoit que le nu-propriétaire, par exemple un descendant direct, doit faire les gros travaux. Si les travaux représentent de fortes sommes, une soeur ou un frère peut justement y voir un déséquilibre, source de conflits à venir.

Dans le cadre de détention de parts dans une société civile, le nu-propriétaire de parts sociales dispose du droit de vote pour toutes les résolutions à l’exception de celles concernant la répartition des résultats. Bien entendu, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.

 

Avant de donner

Il n’est pas toujours opportun de donner la nue-propriété de la résidence principale, surtout quand il s’agit de l’unique bien. Notamment, si les parents envisagent de vendre un jour, il leur faudra obtenir l’accord de leurs enfants et partager le prix de vente avec eux.

Le raisonnement fréquent, pour les parents, est de considérer qu’il faut impérativement donner de son vivant, sans quoi les frais de succession à payer seront importants. Ce raisonnement ne doit pas être l’unique moteur d’une donation. Il est impératif de ne pas se démunir de tout. Et de garder en tête que nous vivons de plus en plus longtemps et qu’une donation est irrévocable.

Autre aspect, le notaire peut insérer une clause qui permet de convertir leur usufruit en rente viagère. Eventuellement, le jour où ils partent en maison de retraite par exemple, les enfants s’engagent à leur verser une rente viagère, en contrepartie de la pleine propriété du bien.

Stéphane Lefever

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